Más de cuatro mil viviendas han desaparecido del mercado del alquiler residencial en apenas diez días. Eso es lo que revela un estudio de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) elaborado a partir de encuestas a más de 600 agencias en las principales capitales españolas: 4.235 inmuebles se han retirado o desviado del arrendamiento habitual desde que el Congreso rechazó los decretos del Gobierno, se convocaron elecciones y el Consejo de Ministros los volvió a aprobar. En paralelo, 1.523 firmas de contrato han quedado bloqueadas. La media es elocuente: cada agencia ha perdido casi cuatro pisos y casi tres operaciones.
El impacto es casi universal entre los operadores del sector. El 88,9% de las inmobiliarias encuestadas reporta incidencias directas en su actividad, frente a un exiguo 11,1% que afirma operar sin cambios. La causa principal es el temor de los pequeños propietarios, que han optado por retirar sus inmuebles antes de asumir las nuevas obligaciones y restricciones contempladas en los decretos. En concreto, 2.067 viviendas han salido del alquiler residencial habitual, según el 78,1% de las agencias consultadas.
La huida no se limita a la retirada pura. El 56,6% de las oficinas detecta también un trasvase hacia la compraventa —1.224 viviendas— mientras que otras 944 propiedades han migrado hacia modalidades alternativas como el alquiler de temporada o por habitaciones. En conjunto, la FAI contabiliza un impacto directo sobre 5.758 operaciones, cifra que subestima la realidad porque excluye a los particulares que alquilan de forma autónoma a través de plataformas digitales.
Una contracción que va más allá de las agencias
Los datos de Fotocasa confirman la tendencia. María Matos, directora de Estudios del portal, cifra en el 5,4% la contracción en la oferta de alquiler de larga duración desde la aprobación de los decretos. «Es una caída especialmente significativa, teniendo en cuenta que las fluctuaciones habituales del mercado no suelen superar el ±1,5%», advierte. De consolidarse, esta contracción intensificaría la presión sobre los precios y agravaría la escasez de vivienda disponible en un mercado que ya opera en situación crítica.
Fotocasa también ha detectado un incremento exponencial del alquiler por habitaciones: un 7,5% desde el 1 de octubre. La explicación es normativa. El alquiler de habitaciones se rige por el Código Civil y no está sujeto a las restricciones de actualización de rentas ni a las reducciones aplicables en zonas tensionadas. Esa diferencia de régimen jurídico actúa como incentivo para que algunos propietarios esquiven las nuevas reglas sin abandonar el mercado del alquiler.
Un análisis independiente de los investigadores Jorge Galindo y Carles Gómez Llabrés para EsadeEcPol, centrado en los datos de Idealista entre el 29 de septiembre y el 6 de octubre, apunta en la misma dirección. En ese breve periodo, los anuncios de alquiler de larga duración cayeron en las diez mayores ciudades. Murcia registró el descenso más pronunciado, con un 12,5%, seguida de Madrid con un 9,2%, Valencia con un 7,5%, Alicante con un 7,2%, Las Palmas con un 6,3% y Palma con un 6,0%.
Ante este panorama, la FAI proyecta que en las próximas semanas la caída en el volumen de operaciones podría situarse entre el 25% y el 30%. Fotocasa añade otro dato de calado: el 24% de los propietarios prevé retirar su vivienda del alquiler y venderla cuando finalice el contrato en curso durante este año.
El debate de fondo: legislar sin contar con la oferta
El presidente de la FAI, José María Alfaro, no cuestiona el diagnóstico social —el sobreesfuerzo de los inquilinos, las dificultades de acceso o el drama de los desahucios son realidades innegables— pero sí la eficacia del remedio. Alerta de que los cambios normativos están teniendo «graves consecuencias» y que las medidas aprobadas no han tenido en cuenta a los pequeños propietarios, a quienes define como «la parte más vulnerable de la oferta». La protección al inquilino, sostiene, no va acompañada de garantías reales frente a impagos, que quedan sepultadas bajo un «laberinto de trámites burocráticos y de competencias entre administraciones».
María Matos comparte ese diagnóstico desde una perspectiva analítica. «Cuando se legisla sin contar con una de las partes esenciales del mercado, los propietarios, y se introducen restricciones que reducen su capacidad de decisión, se corre el riesgo de provocar el efecto contrario al que se busca», señala. Cita como ejemplo los casos de Berlín, París y Estocolmo, donde medidas similares no lograron resolver el problema de la asequibilidad.
Alfaro considera además que aprovechar la Diputación Permanente para aprobar soluciones parciales resulta «arriesgado» y equivale a «legislar de forma precipitada en un mercado al límite». Su propuesta alternativa es un «Plan Marshall de Emergencia» de acceso a la vivienda, articulado mediante un pacto de Estado que involucre a fuerzas parlamentarias, gobiernos autonómicos, colectivos sociales y expertos del sector, con criterios de urgencia y excepcionalidad. Una respuesta estructural, en definitiva, frente a una crisis que los parches normativos no parecen estar en condiciones de resolver.